On parle alors de mur mitoyen, qui est une forme de copropriété entre voisins. Au quotidien ou en cas de litige, quels sont les droits et les devoirs des propriétaires dans ce cas de figure ?
Un mur mitoyen sépare votre maison individuelle Toits de Province de celle de votre voisin, mais appartient conjointement aux deux propriétaires. En l’absence de preuve exclusive de propriété par l’un ou l’autre des occupants de la propriété, le mur est dit « présumé » mitoyen. En effet, en fonction de l’architecture du mur, des titres existants, de l’entretien du mur ou encore du cadastre, la propriété peut revenir en partie ou en totalité à l’une des parties.
Afin de déterminer à qui appartient un mur existant entre deux maisons individuelles, il convient de vérifier :
- l’existence de titres de propriétés concernant le mur ;
- la présence ou non d’une flèche indiquant la propriété sur les plans du cadastre.
De fait, dans certaines conditions, le mur reviendra de droit à l’un des propriétaires. Par exemple :
- si le mur est entretenu depuis 30 ans ou plus par un seul propriétaire dans son intégralité (celui-ci a alors été acquis par une prescription trentenaire de droit commun ainsi que le sol sur lequel est bâti le mur) ;
- si les eaux de pluie ruissellent d’un seul côté du mur du fait de son architecture. La propriété recevant le plus les précipitations sera réputée propriétaire.
Lorsque vous êtes certains de la mitoyenneté de votre mur, il est nécessaire de le considérer en tant que «copropriété» pour tout travaux d’entretien, de modification ou de rénovation.
L’entretien
Chaque voisin se doit de participer pour moitié aux frais d’entretien ou de reconstruction du mur. Cependant, les dépenses engagées doivent êtres « nécessaires » (maintien du mur, sécurité…). En effet, si les travaux considérés concernent des embellissements ou une rénovation, le copropriétaire doit s’acquitter seul de la dépense. Il en va de même lorsque le mur est abîmé par l’usage unique d’un voisin.
En cas de litige (si l’un des copropriétaires fait barrage à une demande de travaux), il sera nécessaire d’obtenir une autorisation auprès du tribunal de grande instance pour la réalisation effective des travaux.
Travaux et plantations
Vous avez pensé à l’aménagement extérieur de votre maison et souhaitez faire construire contre la partie de votre mur, aucun problème avec l’accord du voisin copropriétaire. Cependant, les travaux ne doivent pas empiéter sur la propriété de l’autre. En cas de litige, les copropriétaires pourront également faire appel au tribunal de grande instance.
Une surélévation peut être entreprise sans l’accord du deuxième copropriétaire à condition que l’intégrité du mur ne soit pas compromise. Les frais sont alors évidemment à la charge du voisin copropriétaire entreprenant les travaux.
Les végétaux peuvent également être plantés contre le mur, sans distance réglementaire. A noter cependant que les éventuels dégâts engendrés par leur croissance seront imputés à leur propriétaire.
Dans tous les cas, les travaux entrepris sur un mur mitoyen entre deux maisons individuelles nécessitent d’être traités, au même titre que tous travaux d’une copropriété, avec beaucoup de courtoisie de la part des différentes parties. Le cas échéant, il vous reste toujours la possibilité d’acquérir le mur dans son intégralité ou de renoncer à la mitoyenneté, afin d’éviter de lourds litiges.
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